一宮市の不動産売却はセンチュリー21マツバ産業,センチュリー21マツバ産業

～住宅ローン返済中に転勤。
　　　　　　　　賃貸に出しても大丈夫？～

Q：マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。

　　住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、

　　賃貸するにはどうしたらいいですか？

A：持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、
　　住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

Q：どのような点を注意すればよいですか？

A：まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、
　　基本的にできません。

☺：え！？そうなんですか！？

A：はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、

　　国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。

　　そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

☺：契約違反ですか・・・それはだめですね。

A：誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

　　ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、

　　毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

☺：うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

A：借入先の銀行によっては、転勤という理由で、
　　住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、

　　住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

☺：銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…

A：確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。
　　ただ、これはとてもリスクがあります。
　　黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、
　　最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。


Q：え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？

A：金融機関によっては違反を理由に、
　　借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

☺：一括で返済ですか！？そんなことになったら・・・とても考えられないです

A：そうですよね、なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、
　　必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう

Q：他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？
A：転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

Q：え、そうなんですか？

A：はい、住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、

　　取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の居住の用に供し、

　　適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。

　　つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが
　　必須条件なのです。

☺：住宅ローンの要件と似ていますね！

A：そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、
　　住宅ローン控除は受けられなくなります。

☺：なるほど・・・（ガックシ）

A：ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
　　居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、
　　再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

☺：そうなんですね！それは良かった！！

A：そうですね！また賃貸ではなく売却という方法もあります。

Q：え、買ったばかりなのに？

A：はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが

　　売却という方法もあります。

　　もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが
　　賃貸だけではなく「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。
　　賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。

弊社には一宮市をはじめ、稲沢市、江南市、 

尾張エリアに強く売却経験の豊富なスタッフが 

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Q：不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？

A：物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。
　　では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。
　　しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。

　　物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

Q：それはなんですか？

A：１．販売価格が不適切である

　　２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある

　　３．不動産会社選びに失敗している

　　この3つです

Q：それぞれ詳しく教えてもらえますか？

A：はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。

　　販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。

　　逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。

　　なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、

　　売主の希望価格を優先していたりするからです。

☺：確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・
　　でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

A：不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。

　　そこで、売主に選んでもらいやすいように、
　　売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。

　　このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

☺：そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由で
　　お願いするのはいけないという事ですね・・・

A：そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、
　　理解することが大切です。

Q：わかりました！では次に「物件にマイナスポイントがある」
　　というのはどういうことでしょうか。

A：はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。

　　買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。

　　特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。

　　外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。

　　これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

☺：確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・

A：そうですよね、
　　売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、
　　あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

☺：わかりました。
　　それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい。

A：はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。

　　売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。

　　そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。

　　仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、

　　不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

☺：そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。

A：そうですね、ただいきなり変更するのではなく、

　　ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、
　　具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

☺：その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

A：そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、
　　売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては

　　・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する

　　・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

　　・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

　　・不動産会社そのものを変更する

　　以上のポイントを意識していただければと思います。

☺：わかりました。ありがとうございます。

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老朽化した建物建て直しのメリットデメリット

☺：自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

A：新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。

　　ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
　　それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。

Q：そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

A：はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり

　　・土地を探す手間が省ける

　　・慣れた土地に住める

　　・今までの家の不満を解消できる

　　・建て替えローンが利用できる

　　これらがメリットになります。

Q：それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

A：はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、　　
　　住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。
　　ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

☺：土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね

A：そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに

　　日常生活を送れるといったメリットがあります。

☺：確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね

A：そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、
　　さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。

　　家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、

　　今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

☺：今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね

A：はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが
　　現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。

　　さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

Q：大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

A：はい、デメリットは大きく4つあります。

　　・建替え中は仮住まいが必要

　　・建て替えができない場合もある

　　・解体工事が必要

　　・滅失登記が必要

これらがデメリットになります

Q：それぞれ教えて下さい

A：はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、

　　今まで住んでいた建物を解体する作業があります。

　　ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。

　　解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

Q：住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
　　そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね

A：そうですね、また引っ越しも2回必要になります。
　　その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります

☺：確かに！それは盲点でした・・・

A：気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

Q：わかりました！そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、
　　現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？

A：はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。

　　それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は
　　建て替えができません。

Q：そんなケースがあるんですね・・・ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

A：はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」「敷地が道路に２ｍ以上接していない」場合、

　　再建築不可の物件の条件に当てはまります。
　　この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。

Q：わかりました。それでは解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、
　　具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

A：はい、解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。

　　しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、

　　その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。

　　こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

Q：家の状態によって解体費用が違うんですね・・・わかりました。
　　それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

A：滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。

　　建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、

　　怠ると10万円以下の過料と言う罰金を払う場合等があります。

☺：罰金ですか！？それは大変ですね

A：そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、
　　その後更地にした土地を売ることもできません。

　　さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。

　　なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

☺：わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。

A：はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合は
　　まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

☺：わかりました、ありがとうございます。

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～新築マンションを購入後に転勤が決まった場合の貸出・売却方法～

Q：新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、
　　急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。

A：それは残念ですね。しかし、実際に新築マンションを購入した後、
　　会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。

Q：そうですか。よくあるのですね。
　　出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？

A：はい。いくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。

Q：でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？

　　その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？

A：確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、
　　基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。
　　つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。

Q：そうなんですね。じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。

A：何か良い方法はありますか？

　　その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。
　　定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、
　　その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。

Q：定期借家契約の場合、更新はできますか？

A：定期借家契約に更新はありませんので、貸主と借主が合意すれば再契約という形で、
　　賃貸借の期間を延長することは可能です。

Q：なるほど、そんな方法があるのですね。
　　ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが・・・？

A：その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、
　　その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、
　　比較的早く売却が出来るケースもありますね。

Q：早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。
　　早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？

A：不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。
ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

Q：賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、
　　他に注意することって何かありますか？

A：はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、
　　住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、
　　適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、
　　売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても再入居までの賃貸期間中は、
　　住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。

Q：実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？

A：ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、
　　購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。

Q：そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、
　　売却した方が良い場合はありますか？

A：はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、
　　空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。

Q：空室のリスクってなんですか？

A：新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。
　　その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、
　　賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、
　　所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

☺：ダブルでの支払いはきついですね。

A：どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、
　　お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、
　　まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。

☺：そうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。

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～ホームステージング～

Q：知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、

　　どういったものなんですか？

A：はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、
　　居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。

Q：リフォームとは、何が違うのでしょうか？

　　リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、

　　リフォームはお肌そのものを整えること。
　　ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。

A：そうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？

　　日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。
　　結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

Q：ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか。

A：そうですね。中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、
　　家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、
　　購入に繋がりやすい効果がありますね。

Q：なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。
　　空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。

A：はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。
　　居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。

Q：その他で出来ることって何がありますか？

A：すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。

　　散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりません。

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～収益物件の売却で失敗しない方法～

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～心理的瑕疵物件の売却～

今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。

Q：心理的瑕疵って何ですか？

A：はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
　　人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。

Q：え、そんな物件って売れるんですか？

A：はい、そういった物件でも実際、取引はされています。

Q：でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

A：そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

Q：確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。

A：不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

☺：心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。

A：そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。

Q：それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？

A：はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。

　　何も知らずに買主様がその不動産に引越され、
　　後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、
　　トラブルになるケースもあります。

Q：なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？

A：まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
　　そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
　　口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
　　物件状況報告書にも記載していただくことになります。

Q：不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
　　「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？

A：そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」
　　と記載して販売活動をすることになります。

Q：そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

A：心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言っても
　　どれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、
　　１～２割程ですかね。

　　建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
　　他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。

☺：けっこう影響あるのですね。

A：残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、
　　自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、
　　不動産会社が買い取るケースが多いです。

☺：確かに気にする方も多そうですよね。

A：気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、
　　お墓の真横の不動産を買われた方が

　　「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」
　　とおっしゃっていました。

☺：なるほど。そういう考え方もありますね。

A：心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。

それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

☺：そうですね。ありがとうございました。

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