不動産売却動画の記事一覧｜一宮市の不動産売却はセンチュリー21マツバ産業｜センチュリー21マツバ産業

～一般媒介契約～

Q：不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

A：はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

　　その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

☺：そうなんですね。詳しく教えてください。

A：一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、

　　自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、
　　売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

Q：そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

A：そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである
　　３カ月以内としている会社が多いです。

Q：わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

A：１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、
　　高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

Q：わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合は何ですか？

A：はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

　　一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。
　　一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、
　　全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、
　　という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、
　　複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。
　　日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

Q：一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

A：多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

Q：それは何故ですか？

　　一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。
　　そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、

　　仲介手数料がもらえない可能性がある為です。
　　不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

☺：なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

A：そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

Q：他に理由もあるのですか？

A：はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、

　　不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

Q：販売戦略ですか？

A：はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、

　　コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。
　　高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、
　　売主との意思疎通が必要不可欠です。

　　その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または
　　専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

Q：専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

A：どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、
　　出来ないのが専属専任媒介契約です。

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～営業活動報告書～

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、
お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。

Q：私の実家は空き家になっているのですが、
　　何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。
　　どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか？
A：宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、
　　専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、
　　一般媒介では報告の定めはありません。

Q：そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか？
A：そういうわけではないのです。
　　法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、
　　ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方が
　　ほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。


☺：私もとても気になりますね。
　　そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、
　　営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。


Q：営業活動報告はどうやってしていただくのですか？
A：メールまたは書面で報告させていただきます。
　　媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。


Q：内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？
A：先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。
　　どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、
　　ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。

　　販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、
　　スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、
　　宅配チラシなどがあります。

　　一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、
　　その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、
　　できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

☺：販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。
A：そうですね。
　　お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、
　　ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。
　　ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

☺：わかりました。ありがとうございます。

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～家族信託～

Q：最近よく聞く家族信託ってなんですか？

A：簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、
　　家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。
　　他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、
　　家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。

Q：不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？

A：よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、
　　所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、
　　手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、
　　子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。


Q：それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？

A：いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
　　ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、
　　自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。
　　許可が出ない場合には、売却できません。

Q：家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A：はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、
　　塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q：他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

A：不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、
　　共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、
　　トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、
　　不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。
　　不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、
　　委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、
　　委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

☺：確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

A：はい、このような場合でも家族信託を活用することで、
　　相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

☺：不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね

A：はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、
　　非常に有効なものではないでしょうか。
　　認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、
　　子世代にとっても大きな安心となります。
　　不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合は
　　まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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～検査済証の無い建物の売却～

Q：検査済証の無い建物は売却できないんですか？
A：そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。


Q：良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
A：一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
　　もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、
　　紛失などで現存していない場合です。


Q：検査を受けていない建物ってあるんですか？
A：はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと
　　基本的には建物を使用することが出来ません。
　　ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで
　　約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。


Q：そんなに低いんですか。
A：はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物は
　　それほど珍しい事ではありません。


Q：検査を受けていないのは、どうしてですか？
A：建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
　　特に都心部では、狭小地での建築の為、
　　法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。


Q：もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
A：残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。


☺：え！再発行は無いんですか。
A：ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や
　　証明書が発行できたりします。
　　そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。
　　重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、
　　不動産の担当者が調査しているかと思います。


☺：検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
A：そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

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～既存不適格～

Q：私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。
A：建築当時には適法だったものの、
　　法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

☺：なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

A：いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

　　例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。


☺：え！？なぜですか！？
A：はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

　　既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、
　　建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、

　　担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

Q：確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

　　他にも売却が難しい理由ってありますか？

A：はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、
　　その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、
　　既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります。
　　活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

Q：確かに制限があるのは嫌ですね・・・
　　既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

A：いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

Q：その気を付けるポイントとは何でしょうか？

A：まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

　　併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

☺：次に買いたたかれる可能性がある点です。

A：既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、
　　周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

　　とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、
　　信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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～区画整理地の売却～

Q：区画整理事業、とはどういったものでしょうか？
A：街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
　　中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。
　　そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。

　　区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、
　　道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、
　　これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。


Q：街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。
A：計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

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～危険負担　引渡し前の滅失・損傷～

Q：最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？
A：はい、例えば売買契約を締結した後、
　　引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。


Q：天災地変で滅失というと？
　　落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
A：売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。


Q：そういった場合、どのようになるのでしょうか。
A：2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、
　　契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。


Q：えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
A：はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
　　ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって

　　対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。


Q：どういった取り決めですか？
A：全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は
　　解除することができる、というような特約です。
　　相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、
　　という特約が一般的でした。


Q：それほどでない場合はどうだったんですか？
A：引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。


Q：では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
A：引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
　　代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。


☺：払わなくても良いんですね。
A：改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。
　　あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
　　売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
　　注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
　　問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。


☺：わかりました、有難うございます。

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～山林の売却～

Q：親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか？
　　友人から山林の売却は難しいと云われたのですか・・・

A：はい。確かに、不動産は需要と供給によって価格が決まりますし、
　　市街地での不動産とは異なり山林は場所によって、売却が難しいケースもあります。

Q：そうなんですね。もし、売却したいといった場合、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか？

A：はい。ただし、問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください。
　　また、不動産会社によっては、山林の取扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。
　　その他に、所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。

Q：山林に種類があるのですか？

A：はい、あります。山林は４種類ありまして、
　　「都市近郊林地」「農村林地」「林業本場林地」「山村奥地林地」です。
　　このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。
　　また、山林の樹木の品質などによって値段がかわります。

Q：分かりました。役所で調べてみたいと思います。あと、親から引き継いだ山林ですが、

　　実は一度も見たことがないので、正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか。

A：山林の売買は、宅地と異なり、測量をすることが困難な場合が多いので、
　　実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。
　　ただ、トラブルを避けるためには、測量をすることや、専門家を通して、
　　面積を確認することをおすすめします。先ずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

Q：わかりました。公簿上の土地の広さは、分かると思うのですが、
　　価格はどのように調べたら良いでしょうか。

A：不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、事前に調べて頂くことも可能です。

Q：事前に調べることが出来るのですね！それにはどうしたら良いですか。

A：はい、国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、

　　所有されている山林の住所を検索していただければと思います。
　　ただ、場所によっては、取引事例がなかったり、山林の状況によっては、
　　検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、
　　あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。

☺：親から相続してみたものの、どうすればよいか分からなかったので、少し安心してきました。　　
　　まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

A：はい。その方がよいですね、問合せをされる際には、
　　情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、よりスムーズに進むと思います。
　　コロナにより、山林を購入したい需要もあるようですので、良いご縁が見つかると良いですね。

Q：その他、注意しておくことはあるでしょうか。

A：はい、山林に特有な制限があります。森林法による開発許可が必要な場合があったり、
　　保安林であれば、伐採に都道府県知事の許可や届出が必要です。
　　また、その山林が市街化調整区域内にあれば、原則、一般住宅の建築はできません。
　　これらの制限の有無により、売却の難易度や売却価格などに影響があります。
　　これらの制限についても、不動産会社にご確認頂いた方が良いと思います。

☺：わかりました。ありがとうございました。

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～設備表～

Q：自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

　　これは何でしょうか？

A：はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、
　　売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。
　　そのための重要な資料です。

Q：そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか？

A：高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、
　　また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。
　　その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。　
　　設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

Q：では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

A：はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

　　設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、

　　買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

Q：わかりました。補修の「範囲」はありますか。

A：あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

　　主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

　　売主への請求することができる部分は、主要設備です。

Q：そうなんですね。請求できる期間はありますか？

A：はい。あります。引渡完了後から７日以内に、
　　買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

Q：７日以内ですか。
　　では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか？

A：いえ、全てではありません。
　　主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。

Q：わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

A：はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

Q：そうなんですね。それは何故なんですか？

A：はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。
　　問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。
　　また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。
　　また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、
　　売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。
　　説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、
　　また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

Q：確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？

A：そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。
　　契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、
　　売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。
　　今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

☺：なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

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～買取保証～

Q：住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。

何か良い方法はないでしょうか？

A：その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

Q：仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

A：言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

Q：売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

A：買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。
仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

☺：確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

A：確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。

そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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