「2023年06月」の記事一覧（15件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/06/09 09:51
Q＆A
Q：実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。
売却するにはどう進めれば良いですか。
A：そうですか・・・
離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、
不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。
Q：住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？
A：お気持ちは理解できますが、そうなんです。
もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、
万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。
ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
Q：何か特別な手続きが必要なのですか？
A：住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、
譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、
ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
Q：私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか
A：連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、
物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
なかなか難しいかもしれませんね・・・
A：一番お勧めの方法としては、家を売却することです。
売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。
売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。
まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。
そうですね。それでは査定をお願いします。
弊社には一宮市をはじめ、稲沢市、江南市、
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住所：〒491-0124 愛知県一宮市佐千原屋敷148-9
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Mail：info@2103owari.com
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/06/08 10:24
お客様への回答
お客様：売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。
A:まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。
しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。
それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。
お客様：そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい
A:まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。
また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。
レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。
お客様：数社に依頼できるのは良いですね
A:そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。
なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。
また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。
そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。
お客様:所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！
次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。
A:専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。
例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。
そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。
不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。
特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。
お客様：手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・
A:ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。
ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
お客様：活動状況を把握できるのは安心ですね、ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…
A:はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。
ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。
というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。
売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/06/05 10:28
Q＆A
Q:「引き渡し猶予」って何ですか？
A:はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
Q:所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
A:残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても1～2ヶ月等の長期ではなく、長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。
A:いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/06/02 11:47
～購入申し込み～
購入申込書の注意ポイントを解説しています。
Q＆A
Q:買いたい人が現れたらどうなるのですか？
A:売買金額はもちろんですが、それ以外にも、手付金の額・契約日・引渡しの時期、
そして融資を利用するかどうかが記載されております。
Q:申込が入ったら絶対売らないといけないのですか？
購入申込金額や、その他の条件を総合的にご検討頂き、
Q:すぐに判断しないといけないですか？
A:いつ迄にと言う決まり事はございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、
なるべく早い時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるので有れば、
一日でも早いご契約をお勧め致します。
Q:売買代金以外に、何に気を付けなければいけないでしょうか？
手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」と言う物が有り、
手付金の額が余りにも少額で有れば、その解除のハードルが低くなってしまいます。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、持ち出しが必要となる場合が有ります。
Q:それは怖いですね。他には有りますか？
Q:それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？
A:申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、
申込手続きを契約前に行う事は不可能です。
Q:購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか？
A:基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。
各々の条件も有りますので、より良い条件になる様に、交渉を進めて参ります。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/06/01 10:15
~売却費用~
売却時に発生する費用について解説しています。
Q＆A
Q：残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
Q:それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
A:はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
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